La aportación de un inmueble por parte de un particular a una entidad mercantil (por ejemplo una Sociedad Limitada) constituye la contrapartida del valor de las acciones/participaciones que va a recibir el titular del inmueble.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En este tipo de operaciones se produce la transmisión de un bien inmueble que constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD); concretamente estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD, conforme establece el artículo 19.1.1º, del texto refundido del referido Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993:
“Artículo 19.1. Son operaciones societarias sujetas:
1º La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y la disolución de sociedades.”
Pero al mismo tiempo, tal y como señala el RD 1/1993, en su artículo 45.I.B) 11, es una operación exenta del impuesto.
Consecuentemente, la aportación del inmueble en una ampliación de capital resultará una operación sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD y exenta de la misma, lo que impide la aplicación de las otras dos modalidades (Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) del impuesto, dada la incompatibilidad entre éstas y la modalidad de operaciones societarias.
Si el inmueble que se desea aportar a la entidad se encuentra hipotecado, constituyendo el aumento de capital el valor neto del inmueble, es decir, el valor del mismo menos el importe de principal del préstamo pendiente de amortizar en el que se subrogaría la sociedad, estaríamos ante un segundo hecho imponible por la parte de asunción de deuda que realiza la sociedad mercantil, concretamente en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas como adjudicación en pago de asunción de deudas.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Por otro lado, la aportación no dineraria de un inmueble a una sociedad mercantil supondrá, para el particular que realiza la aportación una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, siendo su calificación a efectos del I.R.P.F. la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 33.1 de la Ley 35/2006, LIRPF), que vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición de los bienes o derechos aportados y la cantidad mayor de las siguientes (artículo 37 LIRPF):
1. El valor nominal de las acciones o participaciones sociales recibidas por la aportación o, en su caso, la parte correspondiente del mismo. A este valor se añadirá el importe de las primas de emisión.
2. El valor de cotización de los títulos recibidos en el día en que se formalice la aportación o el inmediato anterior.
3. El valor de mercado del bien o derecho aportado.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
Cuando la transmisión referida se produce sobre un inmueble de naturaleza urbana, el aportante del inmueble estará también sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y número de años de permanencia en la propiedad del aportante.
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