Como continuación a nuestro artículo “Moratoria de alquileres ante el Covid-19”, en el que nos centramos en las medidas establecidas por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, respecto a los arrendamientos destinados a vivienda habitual, en el presente nos centramos en las medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia de los locales de negocio afectos a la actividad de empresarios y profesionales, reguladas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma y muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma, lo que está provocando que muchos autónomos y pymes no puedan hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones, no pudiendo pagar los gastos propios de su actividad, entre los que se encuentra la renta del local de negocio en alquiler; y eso pone en serio riesgo la continuidad de su actividad. Asimismo, también resulta perjudicial para el arrendador, que no percibe el importe de las rentas.
Ante esta situación, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres para uso distinto del de vivienda.
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.
El Artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece que la persona física o jurídica que sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el Artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de un contrato de industria, podrá solicitar al arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Esta moratoria debe solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, que es el 23/04/2020.
La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta, y se aplicará de manera automática.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, y se abonará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con arrendadores que NO son grandes tenedores.
El Artículo 2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece que la persona física o jurídica que sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el Artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de industria, con un arrendador que no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Al igual que en el anterior supuesto, esta moratoria debe solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020.
Para facilitar el alcance del acuerdo, la norma señala que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Beneficiarios y requisitos.
Conforme al Artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 del mismo, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
– Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
– Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
– Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Acreditación del cumplimiento de los requisitos.
El Artículo 4 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece que el cumplimiento de los requisitos anteriores se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Conforme al Artículo 5 del Real Decreto-ley 15/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como, de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
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