La realización de obras en el local arrendado, es sin duda una de las cuestiones más polémicas de los contratos de arrendamiento.

 

Hay dos tipos de obras,  las de conservación y las de mejora:

 

• Obras de conservación.

 

El artículo 30 de la LAU, que regula lo relativo a las obras de conservación y mejora en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, nos remite al artículo 21 de la LAU, que regula la conservación de la vivienda.

 

El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea molesta o durante ella se vea privado de una parte del inmueble. En caso de que la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte del inmueble de la que el arrendatario se vea privado.

El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, debiendo facilitar al arrendador la verificación directa del estado del inmueble, bien por sí mismo, o bien por los técnicos que designe para el desempeño de dicha labor. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras consideradas urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador

El apartado 4 del citado artículo establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

 

• Obras de mejora.

 

En lo concerniente a las obras de  mejora, el artículo 30 de la LAU nos remite al artículo 22 de la LAU, que establece que el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El apartado 2 del artículo 22 de la LAU establece que el arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

Es necesario recordar que el apartado 3 de este artículo establece que el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

 

Por otro lado, el artículo 19 de la LAU señala que la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

 

Por tanto, y dado que cabe la posibilidad de pactar al respecto, el arrendatario debe intentar establecer en el contrato de arrendamiento, o bien que la realización por arrendador de obras de mejora no le dará derecho a elevar la renta, o bien que el criterio para elevar la renta sea distinto al fijado en la Ley, proponiendo un sistema más ventajoso para él.

 

• ¿Qué obras puede o no realizar el arrendatario?, ¿es necesario para ello el consentimiento del arrendador?

 

En primer lugar aclarar que el contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta en primer lugar a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

En ausencia de pacto, como decimos, rige la LAU y en su artículo 23 establece que el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento por escrito del arrendador, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (garaje, trastero…), y en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.  Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato,  el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de la prohibición establecida, el arrendatario realiza las obras que provoquen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

 

Por tanto, y con el límite de aquellas obras que alteren la configuración y estructura del inmueble, que no pueden hacerse sin consentimiento del arrendador, aunque tengan como finalidad adaptar el local a su destino o actividad, resulta conveniente para el arrendatario establecer en el contrato qué obras puede o no puede realizar y cuáles de ellas puede hacer sin necesidad de autorización por parte del arrendador.

 

• Habitabilidad de la vivienda y suspensión o desistimiento del contrato.

 

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente (artículo 26 de la LAU) la hagan inhabitable, el arrendatario deberá permitir y soportar, debiendo el arrendador comunicarle con tres meses de antelación al inicio de las obras su intención de realizarlas, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Pero de igual forma el inquilino podrá en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras suspender el contrato o desistir del mismo, salvo que éstas no afecten o lo hagan de modo irrelevante a la vivienda arrendada. La opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

 

 

Recuerda que…

 

El Artículo 27 de la LAU establece que es causa de resolución del contrato la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

 

Así, dado que las cuestiones relativas a las obras, pueden dar lugar a la resolución del contrato y son proclives a la litigiosidad, lo más conveniente es establecer, de la forma más clara posible, qué acuerdos se alcanzan respecto a la facultad del inquilino de realizar obras y respecto a la necesidad o no del consentimiento por el arrendador.  

 

Si necesitas matizar bien estas cuestiones en tu contrato de arrendamiento, ponte en contacto con nosotros.