Para determinar el Impuesto sobre el Valor Añadido aplicable a las obras de reforma de un inmueble, debemos acudir a la Ley del I.V.A. (Ley 37/1992). Conforme a esta Ley, podemos diferenciar dos tipos de obras: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.
Obras de rehabilitación:
Son aquellas en las que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación corresponde a obras de consolidación y tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las mismas y además, su coste total supera el 25% del precio de adquisición del inmueble si éste se hubiera adquirido en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación, o en caso contrario, del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.
Teniendo en cuenta esto, las obras de rehabilitación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan las siguientes condiciones:
- Que se efectúen en edificaciones o partes de los mismas destinadas principalmente a viviendas, entendiéndose como tal, cuando al menos el 50% de la superficie construida se destine a ello.
- Que sean directamente concertadas entre el propietario y el contratista.
De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como sucede en obras de rehabilitación de locales comerciales o de edificios de oficinas o en aquellas obras de rehabilitación que se subcontraten.
Obras de renovación y reparación:
Cuando un proyecto de obras no cumpla las características de la rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc., sin que pueda incluirse el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse ejecuciones de obra.
Este tipo de obras tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Que se efectúen en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas.
- Que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.
- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda objeto de las obras terminara hace más de dos años.
- Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución por un importe superior al 40% del total de la operación, sin incluir el I.V.A.
Deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras de renovación o reparación realizadas en edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.
Si no se cumplen todos estos requisitos se gravarán al tipo impositivo general del 21%. Sería el caso, entre otros, de reformas en locales comerciales o de reformas promovidas por el arrendador en viviendas alquiladas.
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